Die Stadt Darmstadt plant zum 01.10.2021 die Einführung einer Ferienwohnungssatzung. Der Magistrat hat in seiner jüngsten Sitzung den Entwurf einer solchen Satzung für den Betrieb von Ferienwohnungen beschlossen. Die entsprechende Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung ist erfolgt und die Satzung wurde am 04.08.2021 im Darmstädter Echo bekannt gemacht.
Nach Einführung der Ferienwohnungssatzung wird der Betrieb von Ferienwohnungen unter ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt gestellt. Das heißt, wer zukünftig rechtmäßig Ferienwohnungen vermieten möchte benötigt eine entsprechende Genehmigung der Stadt Darmstadt. Darmstadt gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von § 1 Mieterschutzverordnung. Voraussetzung der Genehmigung wird zukünftig der Umstand sein, dass der Wegfall des Wohnraums durch die gewerbliche Vermietung anderweitig kompensiert wird. Dazu kann entsprechender Ersatzwohnraum geschaffen werden oder es können Ausgleichszahlungen geleistet werden.
Ausnahmen von der Pflicht zur Kompensation des Wegfalls des Wohnraums sollen zukünftig bestehen, wenn lediglich ein Zimmer einer weiterhin als Hauptwohnsitz genutzten Wohnung zur Unterbringung von Feriengästen genutzt wird oder wenn der weiterhin als Hauptwohnsitz genutzte Wohnraum bei urlaubs- oder berufsbedingter oder sonstiger vorübergehender Abwesenheit des Wohnungsinhabers ganz oder teilweise insgesamt nicht mehr als acht Wochen pro Kalenderjahr entsprechend überlassen wird. Für solche Vermietungen gilt eine Ausnahme von der Ausgleichspflicht, auch solche Vermietungen sind dann aber genehmigungspflichtig.
Für den Fall einer entsprechenden Satzung in München hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof am 26.07.2021 entschieden, dass es einer Stewardess nicht auf Grundlage einer solchen Satzung verboten werden kann ihre Eigentumswohnung während ihrer berufsbedingten Abwesenheit zu vermieten, auch wenn der Zeitraum der Vermietung die erlaubten 8 Wochen im Jahr überschreitet (BayVGH, Beschluss vom 26. Juli 2021, Az. 12 B 21.913). Maßgeblich ist dabei, dass die Wohnung auch bei Befolgung der Bestimmungen der Satzung nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
Nach dem aktuellen Entwurf der entsprechenden Verwaltungskostensatzung werden die Gebühren für eine entsprechende Genehmigung bei 250 € bis 300 € liegen. Der Großteil der Kostenlast für zukünftige Kurzzeit-Vermietung, bzw. Fremdenbeherbergung wird durch die Ausgleichspflicht nach § 2 Abs.2 der Satzung entstehen.
§ 7 der Satzung gewährt der Stadt Darmstadt ein Betretungs- und Besichtigungsrecht für Wohnungen um die Satzung durchzusetzen.
Es ist geplant, die Satzung zum 01.10.2021 in Kraft zu setzen. Ab diesem Zeitpunkt muss derjenige, der Wohnraum ohne Genehmigung nach der Ferienwohnungsatzung vermietet mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 € rechnen. Kommt es zum Bußgeldverfahren, wird das Bußgeld regelmäßig in einer Höhe verhängt werden, die mindestens die vereinnahmte Miete abschöpft.
Die Beschlussvorlage finden Sie hier im Parlamentsinformationssystem.
Die Ferienwohnungssatzung finden Sie im Rechtsportal der Stadt Darmstadt.
Eine solche Satzung besteht in Frankfurt schon seit längerem. Das OLG Frankfurt bestätigte in einem Verfahren ein Bußgeld in Höhe von 6.000 € gegen eine Betroffene, da sie in 4 Fällen gegen die Satzung verstoßen hatte, ohne über die erforderliche Genehmigung zu verfügen.
Das Finanzamt erhält Informationen von Airbnb
Vermieter von Ferienwohnungen via Airbnb sollten auch dringend prüfen, ob sie Ihre Einnahmen aus Vermietung in den letzten Jahren dem Finanzamt angezeigt haben. Seit Herbst 2020 ist klar, dass Airbnb deutschen Finanzämtern die Daten zu den Vermietungen über die Plattform herauszugeben hat. Die Steuerfahndung Hamburg hat ein entsprechendes Verfahren gegen Airbnb erfolgreich geführt. Die Daten von Airbnb werden jetzt zentral in Hamburg ausgewertet und Steuerpflichtige, die Ihre Einnahmen nicht versteuert haben, werden vom Finanzamt angeschrieben. Dabei geht es um die Einnahmen der letzten 10 Jahre.
Behörden haben Anspruch gegen Airbnb auf Mitteilung von Vermieterdaten
Das Verwaltungsgericht Berlin hat entschieden, dass Airbnb dazu verpflichtet werden kann, die Daten der Vermieter von Unterkünften an Behörden herauszugeben (VG Berlin, Urteil vom 23.06.2021, Az.: 6 K 90/20).
Nach einem aktuellen Urteil des Verwaltungsgerichtshofs München (VGH München, Beschluss vom 20.05.2020, Az.: 12 B 19,648) können sich Behörden gegenüber einem Diensteanbieter nicht allgemein auf eine Ermächtigung aus dem bayrischen Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zur Auskunftserteilung berufen. Das Rechtsstaatsprinzip erfordere vielmehr, dass für jeden konkreten Fall ein hinreichender Anfangsverdacht gegeben ist.
Nutzung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung ist genehmigungspflichtig
Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat jüngst festgestellt, dass die Umnutzung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung nach Baurecht genehmigungspflichtig ist (OVG Lüneburg, Beschluss vom 26. Juli 2021, Az.: 1 LA 58/21, Rn. 5).
Eine Nutzung als Wohnraum liegt vor, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises ermöglicht handelt, bei der Aufenthalt freiwillig ist. Daran fehlt es nach den Feststellungen im Urteil, wenn die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Mieter nur fünf Tage betragen hat.
Ich berate und vertrete Ihre Interessen in Bezug auf die Ferienwohnungssatzung.
